מס רכישה 2026 – מדריך לרוכשי דירה ונכסי מקרקעין

עודכן לאחרונה: 19 בספטמבר 2026רכישת דירה, בית, קרקע, חנות או משרד בישראל עשויה להיות כרוכה בתשלום מס רכישה. המס מוטל על הרוכש ומחושב, בדרך כלל, בהתאם לשווי העסקה, סוג הנכס, מספר הדירות שבבעלות הרוכש ונסיבותיו האישיות.קיים הבדל משמעותי בין מס הרכישה החל על רוכש דירת מגורים יחידה לבין המס החל על רכישת דירה נוספת. לכן חשוב לבדוק את החבות הצפויה עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה ולהביא אותה בחשבון במסגרת ההון העצמי והוצאות העסקה.המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מחליף בדיקה משפטית ומיסויית המתייחסת לנסיבות הרוכשים והעסקה.מס רכישה דירה יחידה | מס רכישה דירה נוספת | מס רכישה בהעברה ללא תמורה | שאלות נפוצות

מס רכישה ברכישת דירת מגורים

ברכישת דירת מגורים המס מחושב לפי מדרגות. כל חלק ממחיר הדירה ממוסה בהתאם למדרגה שאליה הוא משתייך.גובה המס מושפע, בין היתר, מהשאלה אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש, אם בבעלותו דירה נוספת, אם מדובר במשפר דיור וכן מזכאות אפשרית להקלות מיוחדות.

מדרגות מס רכישה 2026 לדירת מגורים יחידה

רוכש העומד בתנאים הקבועים בחוק לעניין דירת מגורים יחידה יחויב, בתקופה שמיום 16.1.2026 ועד ליום 15.1.2027, בהתאם למדרגות הבאות:

1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%.
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%.
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – 10%.

דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה יחידה

ברכישת דירה יחידה בסכום של 2,500,000 ₪:

• על החלק שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
• על החלק שבין 1,978,745 ₪ לבין 2,347,040 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.
• על יתרת המחיר, עד 2,500,000 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

סכום מס הרכישה המשוער במקרה זה הוא כ־20,538 ₪.החישוב הוא להמחשה בלבד ואינו כולל התאמות שעשויות לנבוע מנסיבות הרוכשים או העסקה.למידע נוסף בנושא מס רכישה לדירה יחידה – לחצו כאן

מי נחשב לרוכש דירה יחידה?

המונח המקובל “דירה ראשונה” אינו בהכרח המונח הקובע לצורכי מס. השאלה המשפטית היא אם הדירה הנרכשת נחשבת ל“דירה יחידה” בהתאם להגדרות חוק מיסוי מקרקעין.במסגרת הבדיקה עשויים להילקח בחשבון, בין היתר, דירות וזכויות בדירות שבבעלות הרוכש, זכויות שהתקבלו בירושה, חלקו של הרוכש בדירות אחרות, זכויות בן או בת הזוג וילדים קטינים, תושבות הרוכש והתחייבות למכירת דירה קיימת.במקרים מסוימים, החזקה בחלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת, או בחלק שאינו עולה על מחצית מדירה שהתקבלה בירושה, לא תשלול בהכרח את הזכאות למדרגות של דירה יחידה. יש לבדוק כל מקרה בהתאם לנסיבותיו. PDF – הורדת קובץ תיאור הליך קניית דירה

מתכננים לרכוש דירה?

קבלו מתנה מחשבון הוצאות לרכישת דירה שיעזור לכם לתכנן את ההוצאות שלכם כולל מס רכישה, הוצאות תיווך ומשפטיות ועוד. לפתיחת המחשבון לחצו כאן

מס רכישה 2026 ברכישת דירה נוספת

רוכש שאינו זכאי למדרגות של דירה יחידה יחויב במס החל מהשקל הראשון.נכון לשנת 2026, מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת הן:

1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ – 8%.
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ – 10%.

דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה נוספת

ברכישת דירה נוספת בסכום של 2,500,000 ₪, מלוא התמורה נמצאת במדרגת המס הראשונה:2,500,000 ₪ × 8% = 200,000 ₪.למחשבון מס הרכישה הרשמי של רשות המסים – לחצו כאן

משפרי דיור – רכישת דירה לפני מכירת הדירה הקיימת

במקרים מסוימים ניתן לרכוש דירה חדשה ולקבל חישוב מס לפי מדרגות של דירה יחידה, גם כאשר במועד הרכישה קיימת בבעלות הרוכש דירה נוספת.הזכאות מותנית, בין היתר, במכירת הדירה הקיימת בתוך התקופה שנקבעה בחוק ובדיווח מתאים לרשות המסים. אי־מכירת הדירה הקיימת במועד עלולה להביא לחיוב בהפרש המס, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

מס רכישה ברכישת קרקע, חנות או משרד

ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים, כגון קרקע, חנות או משרד, שיעור מס הרכישה הרגיל הוא בדרך כלל 6% משווי העסקה.ברכישת קרקע המיועדת לבנייה עשויה, בתנאים מסוימים, להתקיים זכאות להחזר של חלק ממס הרכישה אם מתקבל היתר בנייה בתוך התקופה הקבועה בדין.

מס רכישה בהעברת דירה במתנה

העברת דירה או זכות אחרת במקרקעין ללא תמורה נחשבת עסקה במקרקעין ומחייבת דיווח לרשות המסים.כאשר הזכות מועברת ללא תמורה לקרוב העומד בהגדרה הקבועה בתקנות, מקבל המתנה עשוי להיות זכאי לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו.הגדרת “קרוב” והזכאות להקלה אינן זהות בכל הוראות מיסוי המקרקעין. לפני ביצוע העברה ללא תמורה חשוב לבדוק את מס הרכישה, מס השבח, תקופות הצינון והשלכות המס העתידיות.לתנאי העברת דירה ללא תמורה – לחצו כאן

הקלות מיוחדות במס רכישה

החוק והתקנות מעניקים הקלות לאוכלוסיות מסוימות, בכפוף לתנאי הזכאות, ובהן נכים ובעלי מוגבלויות מסוימות, עיוורים, נפגעי פעולות איבה, בני משפחות שכולות ועולים חדשים.לעיתים השימוש בהקלה אינו האפשרות המשתלמת ביותר, במיוחד כאשר הרוכש ממילא זכאי למדרגות של דירה יחידה. מומלץ לבצע השוואה לפני הגשת הדיווח.

דיווח ותשלום מס הרכישה

על רוכש זכות במקרקעין להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך המועד הקבוע בחוק. בדרך כלל, ההצהרה מוגשת באופן מקוון באמצעות עורך הדין המטפל בעסקה.ככלל, יש לשלם את מס הרכישה בתוך 60 ימים ממועד העסקה, בהתאם לשומה העצמית או לשומה שתוצא על ידי רשות המסים. איחור בדיווח או בתשלום עלול לגרור הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות.לתשלום מקוון באתר רשות המסים – לחצו כאן

לפני שחותמים על הסכם רכישה

• האם הרוכש זכאי למדרגות של דירה יחידה.
• האם קיימות זכויות בדירות אחרות העלולות להשפיע על החישוב.
• האם בני הזוג נחשבים לתא משפחתי אחד לצורכי מס.
• האם מדובר במשפרי דיור ומהו המועד למכירת הדירה הקיימת.
• האם קיימת זכאות להקלה מיוחדת.
• מהו סכום מס הרכישה הצפוי ומתי יש לשלמו.

שאלות נפוצות בנושא מס רכישה

האם “דירה ראשונה” היא תמיד “דירה יחידה”?

לא. “דירה ראשונה” הוא ביטוי נפוץ, אך לצורכי מס יש לבדוק אם הדירה עומדת בהגדרת “דירה יחידה” בחוק.

האם בני זוג נבדקים יחד?

ככלל, לצורכי מס רכישה רואים ברוכש, בבן או בת זוגו ובילדיהם הקטינים תא משפחתי אחד. עם זאת, קיימים חריגים ונסיבות שבהן נדרשת בחינה פרטנית.

מה קורה אם טרם מכרתי את הדירה הקיימת?

ייתכן שניתן יהיה לחשב את המס לפי מדרגות של דירה יחידה, בכפוף להתחייבות למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק. אם הדירה לא תימכר במועד, עלול להיווצר חיוב בהפרש המס, בצירוף הצמדה וריבית.

האם תושב חוץ זכאי למדרגות של דירה יחידה?

ככלל, הזכאות למדרגות המופחתות של דירה יחידה קשורה גם לתושבות בישראל. במקרים של תושב חוץ, עולה חדש או מי שמתכוון להפוך לתושב ישראל, יש לבצע בדיקה פרטנית.

האם אפשר לתקן שומת מס רכישה?

בנסיבות המתאימות ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה, למשל בעקבות מכירת דירה קודמת, גילוי טעות או קבלת זכאות שלא הובאה בחשבון בדיווח המקורי.

האם המחשבון של רשות המסים מחליף ייעוץ משפטי?

לא. המחשבון מסייע להעריך את סכום המס, אך התוצאה תלויה בנתונים שהוזנו ובסיווג המשפטי של העסקה והרוכשים.למחשבון מס הרכישה הרשמי של רשות המסים