מסלולי מיסוי על הכנסות מהשכרת דירה

פטור מלא/חלקי ממס בעבור השכרת דירת מגורים

מסלול זה המקנה פטור מלא או חלקי מחובת תשלום מהכנסות בעבור שכירות, הינו המסלול השכיח ביותר בקרב משכירים יחידים בעלי דירה אחת או מס' דירות שסך כלל ההכנסות מהשכרת הדירות אינו עולה על סכום של 10,200 ₪ (תקרת הפטור בשנת 2020 על הכנסה מהשכרת דירה למגורים עומדת על סכום של 5,100 ₪)

מסלול זה מחייב את המשכיר לעמוד במספר תנאים מצטברים שנקבעו בחוק.

להלן עיקרי התנאים לקבלת הפטור:

• הדירה מיועדת לשמש למגורים.
• הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (לאדם כיחיד ולא לחברה או כל חבר בני אדם שהתאגד).
• הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד (חשוב לעגן בהסכם השכירות כי השימוש בדירה ייעשה למגורים בלבד, וכי לא ייעשה כל שימוש שאינו למטרת מגורים בדירה. בהעדר ניסוח ברור בהסכם השכירות, על המשכיר להמציא תצהיר מהשוכר לפיו הדירה תשמש למגורים בלבד.)
• ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו  המתגורר עמו או של  ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין).
• הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום.
• ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו  המתגורר עמו או של  ילדיו עד גיל שמונה עשרה.

חישוב הפטור

• פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה על סכום של 5,100 ₪ בשנת 2020 (להלן: "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על ההכנסה.
• חייב מלא: כאשר סכום ההכנסה החודשית מעל 10,200 ₪ כל ההכנסה משכר הדירה תהיה חייבת במס.
• פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה גבוה מ- 5,100 ₪ אך אינו עולה על סך של 10,200 ₪ יחושב הפטור באופן הבא:

נפחית את הסכום העודף שמעל תקרת הפטור מ 5,100 ₪ (תקרת הפטור) = סכום פטור ממס.

ההפרש שבין הסכום הפטור ממס לסך כל ההכנסה מדמי השכירות = סכום חייב במס.

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר. כאשר מדרגת המס הראשונה היא 31% (שכיר שמלאו לו  בשנת המס ששים שנה, מדרגת המס הראשונה עבורו היא 10%).

דוגמא:

סכום הכנסה חודשית משכר דירה  6,000 ₪

סך הסכום העודף מעל תקרת הפטור 900 ₪  = 6,000-5,100

סך הסכום הפטור ממס  4,200 ₪ = 5,100-900

סך הסכום החייב במס – 1,800 ₪ = 6,000-4,200

סה"כ מס לתשלום – 1,800*גובה מס שולי (*ולכל הפחות 31%) = 558 ₪ (לכל הפחות)

במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה

* למעט משכיר שמלאו לו  בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

** במקרה של "פטור חלקי" יהיה עליכם לפתוח תיק במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם (המיועד לדיווח על השכרת נכסים)

מסלול מס מופחת בשיעור של 10%

משכיר שהינו יחיד יכול לבחור במסלול מס מופחת בשיעור של 10% מגובה דמי השכירות המתקבלים בגין השכרת הדירה. כדי לקבל את הפטור יש לעמוד בשני תנאים שנקבעו בחוק:

• הדירה משמשת למגורים.
• ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.

* לא ניתן לדרוש פטור מלא/חלקי ממס בעבור השכרת דירת מגורים וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מ 5,100 ₪ אך אינו עולה על סך של 10,200 ₪ ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.

בהשכרת יותר מדירת מגורים אחת רשאי המשכיר לבחור במסלול של פטור (במקרה בו סך דמי השכירות אינו עולה על 10,200 ₪) או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו.

חשוב – במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה.

חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו.

בדומה לשני המסלולים שלעיל, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

במסלול זה המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע).

חשוב – בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

***מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף חוות דעת משפטית.