חובת גילוי נאות במכירת דירה

בהרחבה

מצד אחד קיים חשש מצד המוכר כי אם יביא לידיעת הקונה את כל הפגמים הקיימים בנכס (רטיבות נסתרת, עובש, בעיית ניקוז, בעיה רישומית של הנכס, חריגת בניה וכדו') הדבר עלול לסכן את המכירה או לפגוע במחיר הנכס.

מנגד, המידע אודות הנכס אשר עומד לרשות הקונה הינו מוגבל וקיים חשש מצד הקונה בכל הנוגע למצבו של הנכס, בין אם מדובר במצבו הפיזי של הנכס ובין אם מדובר במצבו המשפטי והרישומי של הנכס, הקונה אשר רואה בדרך כלל את הנכס מספר פעמים בודדות עשוי לרכוש נכס עם פגמים שהוא לא ידע עליהם טרם רכישת הדירה ואילו היה יודע עליהם, ייתכן ולא היה מתקשר בעסקה מלכתחילה.

לעיתים המוכר בוחר שלא לחשוף בפני הקונה את הפגמים הקיימים בנכס מתוך מחשבה כי הוא מוכר את הנכס במצבו כפי שהוא והאחריות לבצע את הבדיקות לאיתור הפגמים והליקויים בנכס היא של הקונה והרי ככל שהקונה לא יבצע את הבדיקות הנדרשות או לא יאתר את הפגמים בנכס אין לו מה לבוא לאחר מכן בטענות אל המוכר.

הטלת האחריות על הקונה לבדיקת הנכס באה לידי ביטוי גם ברוב הסכמי המכר כאשר בד"כ הסכמי המכר מציינים כי הקונה רוכש את הנכס במצבו כפי שהוא ביום חתימת החוזה AS-IS וכי הוא ביצע את כל הבדיקות הדרושות מבחינה תכנונית, משפטית ופיזית והוא מסיר מהמוכר כל אחריות לפגמים ולאי התאמה כלשהי.

האם הטלת האחריות לבדיקת הנכס על הקונה פותרת את המוכר מחובת גילוי אודות הפגמים?

בתי המשפט תמכו בעבר בגישת "יזהר הקונה"  לפיה על כל צד בהסכם המכר לדאוג לאינטרסים שלו, על הקונה חלה האחריות לבדוק היטב את הנכס ואילו על המוכר לא חלה כל חובה לגלות לקונה על פגם בנכס. על פי גישה זו הקונה לא יכול היה לקבל פיצוי מן המוכר בשל פגמים בנכס שנרכש על ידו, אף אם פגמים אלו הביאו לכך שהנכס לא היה ראוי לשימוש.

בשנים האחרונות בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בת"א 8086/11 בעניין עיני נ' שיפריס זנח בית המשפט את גישת "יזהר הקונה" ואימץ את גישת "יזהר המוכר".

כיום בית המשפט אשר אימץ את גישת "יזהר המוכר" מכיר בכך שמעמדו של הקונה נחות לעומת מעמדו של המוכר ונגישותו למידע מהותי אודות הנכס מוגבל, והוא מטיל על המוכר אחריות רחבה יותר מזו המוטלת על הקונה ולמוכר יש חובה לפרט ליקויים או מומים נסתרים וכל מידע, משמעותי הרלוונטי לדירה למעט אם יצליח להוכיח כי הקונה ידע בידיעה ממשית בפועל על  הליקוי או הפגם.

יתרה מכך, אחריות המוכר לא חלה רק ביחס לפגמים אשר הוא מודע אליהם אלא גם על פגמים שהיה עליו לדעת אודותם, כלומר די בהיתכנות לידיעה אודות הפגם.

מטרת הגילוי הרחב במהלך המשא ומתן הינה בראש ובראשונה להקנות לקונה מידע רלוונטי מלא הנחוץ כדי לאפשר לו להגיע להחלטה מושכלת האם להתקשר בעסקה, ועבור איזו תמורה.

בהתאם לפסק דין שיפריס, גם קיומו של סעיף בחוזה הפוטר את המוכר מאחריות לגבי מצבו של הנכס וקובע שהקונה בדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו ומטרותיו והוא מוותר על כל טענה כלפי המוכר בגין טיב הנכס או אי התאמה, וכי הנכס נמכר במצבו הנוכחי "AS IS", אינו מונע מהקונה לטעון לאי התאמה.

גילוי נאות במכירת דירה – מה אומר החוק ?

חובת הגילוי הנאות המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונים את הפגמים, והליקויים וכל מידע רלוונטי אחר בנוגע לנכס נשענת על הוראות החוק.

סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1974 קובעים את דרישת תום הלב במשא ומתן והחובה לגלות לצד השני את העובדות הרלוונטיות שניתן היה לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה לצד השני, שאם לא כן המפר חובה זו צפוי להיות מחויב בפיצויים.

הוראת סעיף 15 לחוק החוזים מעגנת את החובה להימנע מהטעיית הצד שכנגד בשלב המו"מ לכריתת חוזה. בהתאם לסעיף זה הטעיה כוללת גם אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. ועל כן שתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה במעשה.

סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח – 1968 קובע כי אם אי ההתאמה בנכס נבעה מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה, ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליהן.

בית המשפט קבע כי הוראת סעיף 16 לחוק המכר ביחס לאחריותו של המוכר הינה קוגנטית, כלומר שלא ניתן להתנות או לוותר עליה ואחריותו של המוכר חלה ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה בנכס ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה וללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס. רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר.

האם חלה חובה על המוכר לגלות לקונה פגמים שהקונה יכול לגלותם בעצמו?

חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה. חובת הגילוי הינה חובה אקטיבית, המטילה על הצד המוכר למסור את העובדות ביוזמתו, והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל.

מקורה של חובת המוכר לפרט ולגלות את מלוא המידע הרלוונטי לעסקה הינה בצורך להגן על הקונה המצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית.