מס רכישה - דירה ראשונה (דירה יחידה)

אדם הרוכש דירת מגורים, שזו דירתו היחידה, ועומד בתנאים הקבועים בחוק, עשוי ליהנות מפטור/ פטור חלקי מתשלום מס הרכישה ובמידת הצורך יחויב במס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה המתעדכנות אחת לשנה.

ביום 16.1.2022 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה וכעת במקרה של דירת מגורים יחידה לא ישולם מס רכישה על השווי שעד 1,805,545 ₪ ממחיר הדירה.

מדרגות מס רכישה דירה יחידה

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2022 ועד 15.1.2023:

רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.22 ועד ליום 15.1.23 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪  – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900 ₪ – 8%
5. על חלק השווי העולה על 18,416,900 ₪ – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה בסך של 2,500,000 ₪ :

הסכום עד לסך של  1,805,545 ₪  – לא ישולם מס

בגין החלק העולה על סך של  1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%  =  11,762 ₪

על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 2,200,000 שקל ישולם מס בשיעור 5%  =  17,919.75 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 29,681.75 ₪

*** מדרגות מס רכישה לדירה יחידה חלות רק לגבי יחידים תושבי ישראל. תושבי חוץ ישלמו מס רכישה על כל הסכום לפי מדרגות המס על "דירה נוספת"

תנאים לזכאות חישוב לפי מס רכישה דירה יחידה

על מנת ליהנות מפטור/פטור חלקי וממדרגות מס רכישה החלים על דירה יחידה על הקונה לעמוד בכל התנאים הבאים במצטבר:

1. הדירה עונה להגדרת הגדרת דירת מגורים

• דירה שמשמשת למגורים או המיועדת למגורים, אף אם בנייתה עדיין לא הסתיימה, ובלבד שיש התחייבות הקבלן או היזם לסיים את הבניה (לדוגמא: רכישת דירה חדשה מקבלן "על הנייר").
• זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

* יש לשים לב כי הגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה שונה מהגדרת "דירת מגורים" לעניין מס שבח. בעוד ש"דירת מגורים" לעניין מס רכישה כוללת גם דירה שבנייתה טרם הושלמה, מס שבח רואה ב"דירת מגורים" רק דירה שבנייתה הסתיימה.

1. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים יחידה

• דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א.

המקרים הבאים נכללים גם הם בהגדרת דירה יחידה, והרוכש יהיה זכאי ליהנות מהפטור/פטור חלקי אף אם מתקיים אחד מאלו:

• לקונה יש דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש, ואינו עולה על חצי אם קיבלה בירושה.
• הדירה הנוספת מושכרת לשוכר בתנאי שכירות מוגנת לפני תאריך 1.1.1997.
• משפרי דיור – לקונה יש דירה נוספת אשר תימכר בתוך 24 חודשים מקניית הדירה החדשה.
• ברכישת דירה חדשה מקבלן, ימכור הקונה את דירתו הראשונה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה או בתוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה, על פי המאוחר מבניהם.
• מכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית – במקרה שהקונה רכש  דירה בעת שבבעלותו 2 דירות נוספות ששוות ביחד סך שאינו עולה על 2,028,000 ₪, יוכל הקונה ליהנות מחישוב לפי דירה יחידה אם ימכור את שתי הדירות בתוך 12 חודשים מיום שרכש את הדירה החדשה (מחיר הדירה הנרכשת צריך להיות בשווי של לפחות 3/4 מסכום 2 הדירות).

1. הרוכש תושב ישראל

על הרוכש להיות תושב ישראל – מיסוי מקרקעין מגדיר תושב ישראל כמי שחי ומתגורר בישראל, וכמי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.

*תושב חוץ אינו זכאי ליהנות מהטבות המס לפי "דירה יחידה" ויחולו עליו מדרגות המס של דירה שנייה.