מכירת דירה
בדף זה נעסוק בהרחבה בנושאים הרלוונטיים בתהליך מכירת דירה.
תהליך מכירת דירה הינו תהליך מורכב ומלווה בלא מעט סיכונים, בין אם מדובר בהבטחת הכספים שיתקבלו מהקונה בעבור הדירה ובין אם מדובר בהגנות משפטיות בפני תביעות עתידיות בגין מכירת הדירה, חשוב לקחת עורך דין המתמחה במקרקעין שילווה אתכם באופן צמוד לאורך כל תהליך המכירה וידאג לאינטרסים שלכם בעסקה.
החלטתם למכור את הדירה, מאיפה מתחילים?
על מנת ליצור עבורכם בהירות בתהליך המכירה, ריכזתי במדריך זה את הפעולות החשובות שיש לבצע מיד לאחר קבלת ההחלטה למכור את הדירה או הבית.
למה להסתפק בפחות ממעולה עבור עסקה חשובה וגדולה כמו מכירה של דירה ?
קבלו ליווי משפטי אישי כולל, מקיף ומקצועי כולל משא ומתן, בדיקות רישום, המצב המשפטי והתכנוני של הדירה, היתרים וכדומה.
תמחור הדירה
על מנת שתוכלו לקבל אינדיקציה בנוגע לשווי הדירה ותמחור נכון של הדירה, תוכלו להיעזר ב"אתר הנדל"ן הממשלתי" אשר יציג לכם מחיר אמיתי של עסקאות דומות שבוצעו באזור בו נמצאת הדירה, במידת הצורך תוכלו לפנות לשמאי מקרקעין לשם קבלת הערכת שווי הדירה או לפנות למתווך המתמחה באזור.
רישום זכויות
לפני שתפרסמו את הדירה למכירה, חשוב לוודא באמצעות עורך דין מטעמכם כי הדירה רשומה על שמכם בצורה תקינה בטאבו (או במרשם הרלוונטי) וכי אין עיקולים/ הערות מיוחדות, רישום שגוי/חסר על הנכס העלולים לפגוע ביכולת שלכם למכור את הדירה.
לצורך בדיקה עצמית של הרישום בטאבו ניתן להפיק נסח טאבו מקוון מאתר לשכת רישום המקרקעין בעלות של 15 ₪.
במידה ורישום זכויותיכם בדירה אינו מתנהל בטאבו אלא בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל, יש צורך להוציא אישור זכויות (מקביל לנסח טאבו) מאותו הגוף שמנהל את הרישום, גם במקרה זה, העזרו בעורך הדין שלכם להשגת המידע.
מיסים
מכירת דירה כרוכה לעיתים בתשלום מס שבח והיטל השבחה, בדקו עוד בטרם מכירת הדירה אלו מיסים אתם צפויים לשלם בעת מכירת הדירה.
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת הדירה (קרקע, בתים ובניינים) והוא מחושב בעת מכירת הדירה.
לשאלה אם אתם חייבים במס שבח או לא ישנה משמעות כבדת משקל, במקרה בו אינכם זכאים להנות מפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, המס יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. בדיקת העסקה באמצעות עורך דין תאפשר לכם לבחון את זכאותכם לקבלת פטור ממס שבח ובמידת הצורך את האפשרויות השונות להפחתת מס השבח בין אם באמצעות ניכויים ובין אם באמצעות שימוש בפטורים השונים. להמשך קריאה מס שבח דירה שניה , מס שבח דירה יחידה
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הדירה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במקרים בהם ניתן אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) או הקלה או אישור לשימוש חורג אשר הובילו לעלייה בשווי הדירה. היטל ההשבחה יעמוד על 50% משווי ההשבחה ויש לשלמו במקרה של "מימוש זכויות", כלומר במקרה של קבלת היתר בניה, או במכירת הדירה. להמשך קריאה היטל השבחה
חריגות בנייה
בדקו אם בוצעו בדירה שינויים או תוספות בנייה כגון סגירת מרפסת, בניית פרגולה הוספת חדר וכדו' ללא קבלת אישור מתאים (היתר בנייה). בין אם ביצעתם בעצמכם את תוספות הבנייה בדירה או שהם בוצעו ע"י בעלים קודמים בדירה, רצוי שתסדירו את החריגות לפני שתכנסו לתהליך המכירה. שימו לב כי תהליך הסדרת חריגות בנייה משמעותיות כגון הוספת חדר עלול להיות ארוך ולא בהכרח יסתיים באישור התוספת.
במקרה והחלטתם למכור את הדירה במצבה כפי שהיא מבלי להסדיר את חריגת הבנייה, על מנת להגן עליכם מאפשרות לתביעות עתידיות מצד הקונה בדבר חריגת הבנייה, חשוב שתביאו זאת לידיעת הקונים ותוודאו שעורך הדין מטעמכם דואג להעלות זאת על הכתב במסגרת חוזה המכר.
שימו לב, כחלק מהתחייבויותיכם במסגרת הסכם המכר תדרשו להמציא לקונה אישור עירייה לטאבו, במקרה וקיימת חריגת בנייה, קיים סיכון שהעירייה לא תנפיק עבורכם את האישור הנדרש וכתוצאה מזאת תהיו חשופים להפרת ההסכם.
ליקויי בנייה
לא פעם מוכרי דירות מתלבטים בשאלה האם עליהם לגלות לקונה את כל הפגמים והליקויים הקיימים בדירה או שמא זו אחריותו של הקונה לגלות את הליקויים הללו בעצמו?
זה המקום לחדד ולציין, כי כמוכרים יש לכם חובה לפרט בפני הקונה ליקויים או מומים נסתרים וכל מידע משמעותי הרלוונטי לדירה. אם לא די בזאת, בתי המשפט בישראל פסקו כי אחריות המוכר לגלות לקונה פגמים וליקויים חלה לא רק על אלו הידועים לו אלא גם על פגמים שהיה עליו לדעת עליהם, כלומר די בהיתכנות לידיעה אודות הפגם.
על מנת להימנע מאפשרות של תביעה עתידית בגין פגמים הקיימים בדירה מומלץ לגלות לקונה את כל הפרטים שידועים לכם אודות הדירה ואף לציין זאת במפורט בחוזה מכירת הדירה. להמשך קריאה ליקויי בנייה
זיכרון דברים
כדאי לחתום על זיכרון דברים על מנת שלא לפספס את העסקה?
זיכרון דברים הוא מסמך בו מצהירים הצדדים על כוונתם להתקשר בעסקה למכירה/קניית דירה.
זיכרון דברים יכול להיות בעל תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין, אולם יש לזכור כי בניגוד לחוזה מכר הנערך על ידי עורך דין לאחר בדיקות מקיפות ונותן מענה והגנות מפני אפשרויות וסיכונים הכרוכים בעסקת מקרקעין, ברוב המקרים זיכרון דברים כולל רק את הפרטים המהותיים בלבד לעסקה כגון פרטי הדירה הנמכרת, מחיר הדירה ומועד מסירת הדירה, והוא אינו מכיל את כל ההגנות המשפטיות המצויות בהסכם מכר ואינו נותן מענה לכל המצבים, כתוצאה מכך אתם עלולים למצוא עצמכם כבולים בחוזה מחייב במקרה שיתגלו בשלב מאוחר פרטים שבגינם תירצו שלא להתקשר בחוזה למכירת הדירה.
נקודה נוספת, מאחר וזיכרון דברים יכול להיות בעל תוקף משפטי מחייב, מועד הדיווח לרשות המיסים ומועד תשלום המס (במידת ונדרש) יספר מיום חתימת זיכרון הדברים ולא מיום חתימת הסכם המכר.
לסיכום, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים עם הקונה אלא להתקדם במהירות לחוזה מכר.
מוכרים דירה מושכרת
במידה והדירה שאתם מוכרים מושכרת, בדקו את חוזה השכירות לפני שאתם נכנסים לתהליך מכירת הדירה. יש לבחון את מועד סיום תקופת השכירות, לבדוק אם קיימת נקודת יציאה מוקדמת בהסכם, האם קיימת לשוכר אפשרות להאריך את תקופת השכירות ועוד.
שימו לב, מאחר ובהסכם מכירת הדירה אתם מחויבים למסור את הדירה במועד כפי שנקבע בהסכם המכר, במקרה והשוכר לא יפנה את הדירה במועד, הרי שאתם עלולים לעמוד בפני הפרת הסכם ובפני סנקציות כלכליות כבדות ולכן אני בהחלט ממליץ לכם שעורך דין מקרקעין יבחן את החוזה.
באיזה שלב מומלץ לפנות לעורך דין
מומלץ לפנות לעורך דין כבר בשלב קבלת ההחלטה למכירת הדירה ועוד לפני שנמצא קונה לדירה, היוועצות עם עורך דין בשלב מוקדם תאפשר לעורך הדין לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לוודא שהדירה רשומה בצורה תקינה ואין מניעה למכור את הנכס ובנוסף תאפשר לכם לקבל את כל המידע הרלוונטי לגבי תהליך מכירת הדירה.
לקוחות מספרים
מאמרים רלוונטיים בנושא מכירת דירה
חובת גילוי נאות במכירת דירה
בעת מכירת דירה חוזרת השאלה מה היקף חובת הגילוי החלה על המוכר ומה היקף האחריות החלה על הקונה לוודא שאין פגמים בדירה.
מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה
העברת דירה בירושה אינה מהווה עסקה במקרקעין והיא אינה מחויבת במס או בדיווח. על אף שקבלת דירה בירושה פטורה ממס, בעת מכירת הדירה שהתקבלה בירושה עלול היורש להיות חייב במס שבח בגין מכירת הדירה
הליך מכירת דירה או בית
תהליך מכירה של דירה או בית הינו תהליך ארוך המכיל מספר שלבים חשובים. בדף זה אנו סורקים באופן כללי את השלבים השונים ונוגעים בנקודות שחשוב לקחת לתשומת לב במכירת דירה או בית
