רכישת דירה הנה אחת הרכישות הגדולות והמשמעותיות בחיינו. באופן טבעי לצד ההתרגשות מלווה תהליך זה לא פעם בחשש.

על מנת לתת מענה לחשש המלווה לעתים את תהליך רכישת הדירה וליצור עבורכם בהירות וביטחון, מציג המדריך הבא פעולות והמלצות שיסייעו לכם להתנהל נכון שלב אחר שלב בתהליך הרכישה

מה חשוב ומומלץ לבדוק בטרם תרכשו את הדירה המיוחלת?

1. בדיקת הסביבה הקרובה של הדירה

• בדקו האם יש מבנים ציבוריים סמוכים

אם כן בדקו למה הם משמשים, מה שעות הפעילות של אותו מבנה, האם צפוי להיות רעש מהמבנה.

• בדקו האם יש שטחים פתוחים בסמוך לדירה

במידה וישנם שטחים פתוחים בדקו מה ייעודם, אתם לא רוצים להתעורר בבוקר ולראות שבונים מול הסלון שלכם מבנה מגורים שמסתיר לכם את הנוף בו התאהבתם.

• בדקו האם יש גני ילדים, בתי ספר בסביבה

אם הנכם הורים לילדים או עתידים להיות הורים בעתיד הקרוב, וודאו כי ישנם מוסדות חינוך בקרבתכם.

• כבישים

בדקו את הכבישים והדרכים המובילים לדירה ומהדירה גם בשעות העומס.

• חניה

בדקו אם יש מקומות חניה נוספים בקרבת הדירה.

2. בדיקת מצבו הפיזי של הנכס הנרכש

• ביקור בנכס

מומלץ לבקר בנכס הנרכש מספר פעמים, בשעות ובימים שונים.

ביקורים נוספים בנכס יאפשרו לכם לבחון טוב יותר לא רק את מצבה הפיזי של הדירה אלא גם את סביבתה, מקורות רעש בסמוך לדירה כגון שכנים מרעישים במיוחד, גני ילדים ועוד.

• כיווני הדירה

האם הדירה מוארת \ חשוכה האם יש בניינים סמוכים המפריעים לחדירת אור או אוויר לדירה.

• מצבה הפיזי של הדירה

שאלו את בעלי הדירה אודות מצבה הפיזי של הדירה, האם כל מערכות הדירה כגון מזגנים, תריסים, אינסטלציה וכדו' פועלות ותקינות ? שאלו האם ידוע להם על בעיות רטיבות, נזילות, סדקים בדירה, האם ביצעו בשנה האחרונה תיקונים לטיפול בליקויים מסוג זה?

התבוננו היטב בדירה ובדקו בעצמכם את מצבה הפיזי של הדירה, בדקו האם יש סימני רטיבות ו/או סדקים בתקרה או בקירות, בדקו האם בוצעו תיקונים\ סמני צבע נקודתיים בדירה אשר יכולים להעיד ליקוי שתוקן ואשר יכול לחזור.

• בדק בית

בדומה לבדיקת רכב שמבצעים טרם רכישתו, אף ברכישת דירה בה הנכם משקיעים את מיטב כספיכם, מומלץ להיוועץ עם מומחה שיבחן בעין מקצועית את מצבו של הנכס טרם רכישתו.

קיימות היום חברות בדק בית רבות שמאתרות ליקויי בנייה בבניין, בדירה או בבית קרקע ומציגות לפניכם פירוט מלא של כל הליקויים והבעיות שנמצאו בבדיקה.

• מצבה הרישומי של הדירה

בדקו האם הדירה רשומה בטאבו, במידה והדירה אכן רשומה בטאבו תוכלו להוציא נסח טאבו מקוון שיאפשר לכם לוודא מספר פרטים ביחס לנכס הנרכש ובין היתר:

מהות הזכות – בעלות או חכירה.

זהות הבעלים – האם המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הנכס.

גודל הנכס – האם גודל הנכס בטאבו תואם את המצב בפועל.

הצמדות – האם קיימות הצמדות נוספות לדירה כגון מחסן, חניה וכדו'.

משכנתה – האם רשומה משכנתה על הנכס.

הערת אזהרה – האם חלות הגבלות נוספות על הנכס ו/או על מכירתו.

ניתן להוציא דרך האינטרנט נסח טאבו מקוון בעלות של כ- 15 ₪, בקישור הבא: נסח טאבו מקוון. לצורך איתור גוש וחלקה של הנכס ניתן להיכנס לקישור הבא: איתור גוש חלקה

3. הערכת מחיר הדירה

הערכת מחיר עצמאית

מחיר הדירה מושפע מפרמטרים רבים, ואין דירה אחת זהה לרעותה.

על מנת לקבל אומדן מחיר בטרם תציעו הצעה, בצעו 2 בדיקות מקדימות:

• אתר יד 2

ניתן להיכנס ולהשוות פרסומים של מחירי דירות דומות (רצוי באותו אזור ובאותו פרויקט).

שימו לב כי ישנם משתנים רבים כגון: מיקום הדירה, קומה, מצב הדירה, כיוונה, הנוף הנשקף מהדירה ועוד, אשר יכולים להשפיע משמעותית על מחיר הדירה.

• מחיר עסקאות בפועל

מאחר ובמקרים רבים מחיר הדירה המפורסם בלוחות הנדל"ן גבוה ממחיר המכירה בפועל, ניתן להיכנס לאתר מדלן ולבדוק את מחירי העסקאות שבוצעו בפועל.

קישור לאתר מדלן https://www.madlan.co.il.

השוואה של המחיר מבוקש המפורסם ביד 2 מצד אחד, אל מול המחירים ששולמו בפועל באתר מדלן, יספקו תמונה ברורה יותר על מצבו של השוק ושוויו האמיתי של הנכס הנמכר.

הערכת מחיר ע"י שמאי

לצורך קבלת הערכת שווי שוק פרטנית ומדויקת יותר, רצוי להיעזר בשמאי מקרקעין שיקבע ויעריך את שווי השוק של הנכס.

השמאי יבצע בדיקת תוכניות ותשריטים, אפשרות ניצול זכויות בניה קיימות, חריגות בניה, תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, קיומן של הפקעות, ועוד.

בנוסף, ניתן לפנות למתווך נדל"ן שבניסיונו המקצועי ובהיכרותו את השוק המקומי יוכל לשקף עבורכם את המצב הריאלי של השוק.

לצורך הבהרה, שמאי מקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד שמוסמך לקבוע ולהעריך שווי שוק של נכס נדל"ן.

4. משכנתה – אישור עקרוני

אישור עקרוני למשכנתא מהווה הסכמה מהבנק אליו פניתם לתת לכם את הסכום הנדרש לרכישת הדירה.

ככל ורכישת הדירה על ידכם תמומן בחלקה ע"י נטילת משכנתא, מומלץ כי כבר בשלב חיפוש דירה תקבלו מהבנק אישור עקרוני לנטילת משכנתא.

חשוב להדגיש כי אישור עקרוני למשכנתא מוגבל בזמן, לכן כדאי להוציא את האישור בסמוך למעמד החתימה על העסקה לרכישת הדירה.

שימו לב כי במרבית מחוזה הרכישה מופיע סעיף לפיו אי קבלת משכנתא מכל סיבה שהיא לא יהווה עילה לביטול החוזה. במצב זה, במקרה בו לא תקבלו משכנתא מהבנק, אתם עלולים לעמוד במצב של הפרה יסודית של החוזה שתגרור תשלום פיצוי כספי מוסכם.

5. מס רכישה

מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה ומחושב לפי שווי העסקה.

בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל הרוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה.

• ברכישת דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה

מדרגה ראשונה

על חלק השווי שעד 1,696,750 ש"ח לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 (עד 1,664,520 ש"ח בשנה שלפני כן).

מדרגה שניה

על חלק השווי שמעל 1,696,750 ש"ח ועד 2,012,560 ש"ח ישולם מס בשיעור של 3.5%, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 ( בין 1,664,520 ש"ח ל-1,974,335 ש"ח בשנה שלפני כן).

מדרגה שלישית

על חלק השווי שמעל 2,012,560 ש"ח ועד 5,192,150 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%, החל מיום 16.01.2019 ועד יום 15.01.2020 (בין 1,974,335 ש"ח ל- 5,093,535 ש"ח בשנה שלפני כן)

• שיעורי המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה

שיעורי המס המעודכנים החל מיום 16.01.2019 ועד ליום 15.01.2020:

מדרגה ראשונה

עד 5,194,225 ש"ח: על חלק השווי שעד סכום זה ישולם מס בשיעור של 8% (עד 5,095,570 ש"ח לפני כן).

מדרגה שניה

מעל 5,194,225 ש"ח: על חלק השווי העולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 10% (מעל 5,095,570 ש"ח לפני כן).

החוק מאפשר פטורים והרחבות נוספות ומומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בהיבט מיסוי מקרקעין.

עו"ד מומחה מטעמכם יבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות ויבטיח את כספיכם מפני הסיכונים הקשורים בעסקה.

6. חתימת חוזה

בטרם תחתמו על החוזה לרכישת דירה, מומלץ כי תעיינו בו יחד עם עורך הדין מטעמכם, וודאו כי מועד מסירת החזקה ולוח התשלומים תואמים את שסוכם עם המוכר, וודאו כי בחוזה צוינו במפורש המיטלטלין שיישארו בדירה, לדוגמא: מזגן, ארונות בחדרי ילדים, מאוורים ועוד…רק לאחר שתנאי החוזה ברורים לכם ומקובלים עליכם, תאמו מועד לחתימת החוזה.

במעמד חתימת החוזה תדרשו לחתום על מספר עותקים של החוזה וכן מסמכים נלווים.

לחתימת החוזה תדרשו להגיע עם:

תעודת זהות בתוקף כולל ספח.

שיק בנקאי בגובה התשלום הראשון ובהתאם לתנאי החוזה.

תשלום ראשון

לרוב, לצורך הבטחת כספכם יוכנס סעיף בחוזה לפיו התשלום הראשון יוחזק בנאמנות בידי עוה"ד של המוכרים לתקופה של 3 ימי עסקים, וזאת לצורך רישום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

במקרה בו הנכס אינו רשום בטאבו אלא ברמ"י או בחברה המשכנת, לא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה בטאבו ותחת זאת יירשם משכון או הערת אזהרה בספרי החברה המשכנת.

***מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף חוות דעת משפטית.