מדרגות מס רכישה 2026 – דירה יחידה ודירה נוספת

עודכן לאחרונה: 19 בספטמבר 2026

רכישת דירה בישראל עשויה להיות כרוכה בתשלום מס רכישה. גובה המס תלוי, בין היתר, בשווי העסקה, במספר הדירות שבבעלות הרוכש, בתושבותו ובנסיבותיו האישיות.

קיים הבדל משמעותי בין מס הרכישה החל על רוכש דירת מגורים יחידה לבין המס החל על רכישת דירה נוספת. חשוב לבדוק את החבות הצפויה לפני חתימה על הסכם, שכן מס הרכישה הוא חלק מההון העצמי ומההוצאות הנלוות לעסקה.

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מחליף בדיקה משפטית ומיסויית המתייחסת לנסיבות העסקה והרוכשים.

מדרגות מס רכישה 2026 לדירת מגורים יחידה

רוכש העומד בתנאים הקבועים בחוק לעניין רכישת דירת מגורים יחידה יחויב במס רכישה בשנת 2026 בהתאם למדרגות הבאות:

1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – ישולם מס בשיעור של 3.5%.
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – ישולם מס בשיעור של 5%.
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – ישולם מס בשיעור של 8%.
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ₪ – ישולם מס בשיעור של 10%.

חשוב להדגיש כי מדובר במדרגות מס: כל שיעור חל רק על החלק מתוך מחיר הדירה שנמצא באותה מדרגה, ולא על מלוא מחיר הדירה.

דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה יחידה

ברכישת דירת מגורים יחידה בסכום של 2,500,000 ₪, החישוב יהיה כדלקמן:

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
• על החלק שבין 1,978,745 ₪ לבין 2,347,040 ₪, בסך 368,295 ₪, ישולם מס בשיעור של 3.5% – כ־12,890 ₪.
• על החלק שבין 2,347,040 ₪ לבין 2,500,000 ₪, בסך 152,960 ₪, ישולם מס בשיעור של 5% – 7,648 ₪.

סך מס הרכישה המשוער: כ־20,538 ₪.

החישוב מוצג לצורך המחשה בלבד. החבות בפועל נקבעת בהתאם למועד העסקה, לנתוני הרוכשים ולשומה המוגשת לרשות המסים.

מי נחשב לרוכש דירה יחידה?

העובדה שאין לרוכש דירה הרשומה על שמו אינה מספיקה תמיד כדי לקבוע כי הוא זכאי למדרגות של דירה יחידה.

במסגרת הבדיקה יש לבחון, בין היתר:

• את הדירות והזכויות הרשומות על שם הרוכש.
• את הזכויות בדירות המוחזקות על ידי בן או בת הזוג.
• את התא המשפחתי, לרבות ילדים קטינים.
• זכויות חלקיות בדירות אחרות.
• דירות שהתקבלו בירושה.
• רכישת דירה חלופית כאשר קיימת התחייבות למכור את הדירה הקודמת בתקופה הקבועה בחוק.
• את מעמד התושבות של הרוכש.

במקרים מסוימים, החזקה בחלק מדירה נוספת אינה שוללת את הזכאות למדרגות של דירה יחידה. עם זאת, יש לבדוק את שיעור ההחזקה, אופן קבלת הזכויות והנסיבות המדויקות לפני חתימה על ההסכם.

מדרגות המס המופחתות לדירה יחידה מיועדות, ככלל, ליחיד תושב ישראל העומד בתנאים הקבועים בחוק. תושב חוץ שאינו עומד בתנאים הרלוונטיים יחויב בדרך כלל לפי שיעורי המס החלים על דירה נוספת.

מס רכישה 2026 ברכישת דירה נוספת

רוכש שאינו זכאי למדרגות המס של דירה יחידה יחויב במס רכישה החל מהשקל הראשון.

1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ – ישולם מס בשיעור של 8%.
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ – ישולם מס בשיעור של 10%.

דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה נוספת

ברכישת דירת מגורים נוספת בסכום של 2,500,000 ₪, יחול מס בשיעור של 8% על מלוא מחיר הדירה.

סך מס הרכישה המשוער: 200,000 ₪.

הפער בין המס החל על דירה יחידה לבין המס החל על דירה נוספת עשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים. לכן חשוב לברר את סיווג הרוכש ואת האפשרות להיחשב כבעל דירה יחידה או כדירה חלופית עוד לפני החתימה.

משפרי דיור – רכישת דירה לפני מכירת הדירה הקיימת

מי שרוכש דירה חדשה כאשר בבעלותו דירה קיימת עשוי, בתנאים מסוימים, ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה, ובלבד שהדירה הקיימת תימכר בתוך התקופה הקבועה בחוק.

יש לבחון מראש:

• מהו המועד האחרון למכירת הדירה הקיימת.
• האם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן או בדירה יד שנייה.
• האם לוח התשלומים מאפשר את מכירת הדירה הקיימת במועד.
• מה תהיה החבות אם הדירה הקיימת לא תימכר בזמן.
• האם יהיה צורך בתיקון השומה או בתשלום הפרשי מס, הצמדה וריבית.

בתכנון עסקה של מכירה ורכישה במקביל, יש להתאים בין היבטי המס, המימון, המשכנתאות ומועדי המסירה.

הקלות ופטורים מיוחדים

בנסיבות מסוימות עשויות לחול הקלות במס רכישה, בין היתר עבור:

• נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה העומדים בתנאים.
• עולים חדשים בהתאם לתנאי התקנות.
• העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין קרובים.
• העברה בין בני זוג.
• רכישת חלק מדירה.
• רכישה במסגרת ירושה, חלוקת עיזבון או הסכם גירושין.

הזכאות להקלה אינה אוטומטית. היא תלויה בתנאים הקבועים בחוק ובתקנות, במטרת הרכישה, בזהות הצדדים ולעיתים גם באופן השימוש בנכס.

האם המדרגות חלות גם על קרקע, חנות או משרד?

לא. המדרגות המפורטות בעמוד זה מתייחסות לרכישת דירת מגורים.

ברכישת קרקע, משרד, חנות או נכס מסחרי חלים כללים ושיעורי מס אחרים. ככלל, מס הרכישה ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים עומד על 6% משווי העסקה, בכפוף להוראות הדין ולהקלות שעשויות לחול במקרים מסוימים.

גם השאלה אם נכס מסוים ייחשב “דירת מגורים” לצורכי מס אינה תמיד פשוטה, במיוחד כאשר מדובר בנכס בבנייה, בנכס שאינו ראוי למגורים או ברכישה הכוללת זכויות בנייה.

לפני שחותמים על הסכם רכישה

מס הרכישה הוא רק אחד המרכיבים בתכנון עסקת מקרקעין. לפני החתימה מומלץ לבדוק גם:

• את הזכויות המשפטיות בנכס.
• שעבודים, עיקולים והערות רשומות.
• התאמה בין המצב הבנוי להיתרים ולתוכניות.
• היטל השבחה ומסים נוספים.
• אפשרויות המימון והמשכנתה.
• לוח התשלומים ומועד המסירה.
• ההשלכות של מכירת דירה קיימת ורכישת דירה חלופית.

בדיקה מוקדמת יכולה למנוע הפתעות ולאפשר תכנון נכון של ההון העצמי ושל לוח העסקה.

מחשבון מס רכישה

ניתן לבצע חישוב ראשוני באמצעות מחשבון מס הרכישה של רשות המסים.

עם זאת, המחשבון אינו מחליף בדיקה משפטית של הזכאות למדרגות מס של דירה יחידה, להקלה או לפטור.

מתכננים לרכוש דירה?

משרד תומר חג’בי, עו״ד, מעניק ליווי משפטי אישי ומקצועי בעסקאות רכישת דירה ובית, לרבות בדיקות מקדמיות, תכנון מס הרכישה, בדיקת הזכויות, ניהול המשא ומתן, עריכת ההסכם והשלמת הרישום.

לתיאום שיחת היכרות ניתן ליצור קשר בטלפון 054-7333-448 או להשאיר פרטים באתר.

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת ואינו מחליף בדיקה פרטנית. מדרגות המס והוראות הדין עשויות להשתנות, ויש לבדוק את הנתונים העדכניים במועד ביצוע העסקה.