ליקויי בנייה - דירה מקבלן

ליקויי בנייה כוללים בין היתר סדקים, רטיבות, מערכות מים או ביוב שאינן פועלות בצורה תקינה, תכנון הנדסי לקוי, מערכות חשמל שאינן עומדות בתקנים ועוד מגוון של תקלות הפוגעות באיכות החיים של בעלי דירות ובאפשרות שלהם להנות מהנכס.

חוק מכר (דירות) התשל"ג 1973 מעגן את אחריות הקבלן על דירות חדשות שבנה. מטרת החוק להגן על רוכשי דירה חדשה מפני בנייה רשלנית ומאפשר לקונה לתבוע מהקבלן הוצאות הנדרשות לתיקון הנכס, ו/או פיצוי כספי במקרה של ליקויי בנייה.

סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 העוסק בליקויי בנייה, מתייחס לליקוי בנייה כ -”אי התאמה” בין הבנייה בפועל לבין התקנים ותקנות הבנייה, המפרט הטכני והתוכניות האדריכליות. בהימצא ליקויי בנייה בנכס, הקבלן מחויב לתקנם על פי החוק.

בשנת 2011 בוצע תיקון לחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 אשר הרחיב והאריך בין היתר את תקופת הבדק על מגוון ליקויים. לאור התיקון, ישנה הבחנה לעניין תקופת הבדק בין דירות שנרכשו עד ליום 6 לאפריל 2011 ובין דירות שנרכשו לאחר מועד זה.

דירות שנרכשו לפני 06.04.2011 או שבנייתן הסתיימה לפני תאריך זה, תקופות הבדק הן:

• צנרת, לרבות מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
• חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – 3 שנים.
• מכונות, מנועים ודוודים – 3 שנים.
• התקלפות חיפויים בחללים ציבוריים – 3 שנים.
• שקיעת מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – 3 שנים.
• סדקים עוברים בקירות ובתקרות – 5 שנים.
• קילופים בולטים לעין בחיפויים חיצוניים – 7 שנים.כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

דירות שנרכשו לאחר 06.04.2011, תקופות הבדק הן:

• ליקוי במסגרות ומוצרי נגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים (לרבות שחיקה ושקיעה) – שנתיים.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.
• ליקוי בפיתוח חצר וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, ובנוסף ליקויים במשטחים מחומרי גימור – 3 שנים.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.
• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, לרבות נזילות – 4 שנים.
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות – 4 שנים.
• סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.
• כל אי-התאמה אחרת שהיא לא אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

חוק המכר דירות קובע, כי על הקונה להודיע לקבלן על הימצאות אי התאמה או ליקוי, תוך שנה מקבלת החזקה בנכס (שנת הבדק). במקרה שלא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת החזקה בנכס, יש להודיע לקבלן תוך זמן סביר לאחר הגילוי.

כאשר מתגלה ליקוי בנייה, על הקונה לתת לקבלן הזדמנות לתקן אותו. במקרה והקבלן אינו מתקן את הליקוי בתוך זמן סביר או שהקבלן מנסה לתקן את הליקוי ללא הצלחה, ניתן לתקן את הליקוי באמצעות בעל מקצוע מטעמכם, לתבוע מהקבלן את עלות התיקון, ובנוסף לתבוע פיצויים על הפרת ההתחייבות, עוגמת נפש וירידת ערך הדירה.

1. טרם קבלת הדירה
   1. בטרם תקבלו את החזקה בדירה הזמינו בעל מקצוע (בדק בית) שיבדוק את תקינות הדירה ומערכותיה ויתעד את הליקויים.
   2. העבירו לקבלן דו"ח מפורט עם כל הליקויים שהתגלו בדירה.
   3. ככל ומדובר בליקויים חמורים אשר אינם מאפשרים לעשות שימוש תקין וסביר בדירה, התייעצו עם עו"ד בעניין סירוב קבלת הדירה עד לתיקון הליקויים.

לאחר קבלת הדירה

1. דווחו מיידית לקבלן על כל ליקוי שהנכם מאתרים בדירה.
2. אפשרו לקבלן לתקן את הליקוי.
3. במקרה שהקבלן מסרב לתקן את הליקוי או אינו מתקן את הליקוי תוך זמן סביר או במקרה בו הקבלן אינו מצליח לתקן את הליקוי, יש לפנות לעו"ד שיבחן באופן מעמיק את הנושא ויחליט על ההליכים שיש לנקוט כנגד הקבלן.